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重庆:供应面积达4年最高 土地成交跳涨

2017-12-25 12:12:39 来源:东方都市网综合 评论 打印 复制链接 字号 |

中房报记者 周翔宇 北京报道

中房报记者 周翔宇 北京报道

  在经历2016年一年从紧的土地供应后,重庆(楼盘)市土地交易数据在2017年显著回升。

  根据中原地产研究中心数据显示,截至12月19日,全国共有北京、杭州(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、上海(楼盘)、重庆、武汉(楼盘)、广州(楼盘)、天津(楼盘)、成都和郑州(楼盘)共11个城市土地出让金额超过1000亿元。其中,重庆虽然以总出让金额1422亿元位列第6,但按照楼面价2000元/平方米计算,近7000万平方米的规划建筑面积使得重庆市成为今年以来土地面积最大供应城市。而从近10年数据来看,2008年以来重庆以8.8亿平方米的土地规划建筑面积一骑绝尘。

  与此同时,另一项数据统计显示,今年前10月重庆市土地成交总金额达1136亿元,而2016年重庆市土地成交总金额仅348亿元,同比涨幅高达226%,成为近4年来土地成交总额的最高值。

  土地市场供需两旺

  研究重庆的土地交易数据离不开其城市发展的总体思路。事实上,一直以“西南中心城市”自我定位的重庆在近10年走上快速发展的快车道,作为承载经济发展物理平台的城市规模从整体来看跟上了经济发展的步伐。

  中国指数研究院数据显示,2002年,重庆开始进入快速扩张阶段。2003~2014年,重庆市各类用地共计成交约700平方公里,而同期城市已建设用地面积增加693平方公里,城市扩张速度与土地供应的趋势基本吻合。

  此后10年间,重庆每年供地面积始终是京沪的2到3倍。来自国家统计局的数据显示,2014年重庆供地1864.59万平方米,京沪深分别是580.76万平方米、313.18万平方米、105.73万平方米,也就是说2014年重庆供地面积是京沪深的3倍、6倍、18倍以上。

  快速增长的土地供应数据在2016年有放缓趋势。依据去年2月出台的《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》,重庆市政府曾要求两年内土地供应规模逐年减少10%。2016年成交住宅建设用地面积915万平方米,较去年减少50万平方米,同比减少5.19%。值得注意的是,2016年规划建筑总面积为2054万平方米,而同期住宅成交面积为2123万平方米。

  “2016年年初,总书记新年首访重庆时就明确提出,要加大供给侧结构性改革力度,重点是促进产能过剩有效化解。随后3月份重庆市政府就定下消化800万平方米库存的任务。”一位重庆房地产市场人士告诉记者,而从具体数据来看,截至2015年12月,全市商品房待售面积2357万平方米。

  前述地产人士认为,2016年之前所积压的库存去化问题一方面来自每年供应量的充足,而另一个主要原因则是近年来重庆楼价在数波全国性涨价浪潮中一直企稳,并未向市场释放积极信号,“从重庆楼市的投资需求以及对整个西南区域经济辐射范围内的置业需求来看,市场容量事实上还是充足的。”

  因此,即便2016年成为重庆市土地出让“小年”,但当年重庆总计成交住宅建设用地面积依然位列全国十大城市之首;比第二名天津高出34.2%,是最后一名深圳(楼盘)的49倍之多。住宅用地成交量虽然较往年已经有所回落,但是依然遥遥领先另外九大城市。

  2017年重庆房价的快速上涨同样佐证了这一观点。数据显示,截至今年11月,重庆商品住宅成交均价为每平方米8644元,较上年上涨24.2%。

  在对未来楼市稳步上涨的预期支撑下,2017年重庆土地市场供需两旺。从供应端来看,重庆市公共资源交易中心在《重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》中提到,2017年主城区计划供应1.8万亩住宅用地,以满足主城区各类住宅用地需求。

  诸葛找房数据显示,截至今年11月,重庆主城区供应了130宗地,供应土地面积1.9万亩,提前完成今年计划供地;而2016年同期重庆主城区则只供应了71宗地,同期供应土地总计0.86万亩。

  多家房企今年首次入渝

  作为土地交易火热的市场推手,重庆市巨量的土地供应也吸引了众多开发商的积极参与。

  本土开发商依然是土地交易市场最活跃的群体之一,从2017年拿地体量来看,本地房企遥遥领先。其中金科今年发布的《发展战略规划纲要》透露,在2017年~2020年期间,金科力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。因此仅在今年上半年,金科通过招拍挂和收购并双管齐下,斩获了近500亩土地储备。

  除了本土房企保持积极拿地态势,来自诸葛找房的数据显示,2017年先后有12家房企通过土地市场招拍挂首次入渝。在这些新面孔中,不乏一些排名靠前的千亿房企,如金地、绿城,以及一些区域龙头房企,如荣安、融信。

  4月1日,江苏新城控股首进重庆入手,8.44亿元夺得两路地块,楼面价5410元/平方米。5月8日,深圳金地首入重庆拿下大渡口中梁山228.2亩地块,随后金地在华岩板块拿下在渝首宗土地。5月18日,福建融信中国首进重庆,6189元/平方米在重庆龙洲湾拿地。

  6月9日,来自浙江的荣安地产(000517,股吧)首次进入重庆,以2.53亿元底价摘得巴南区李家沱地块,楼面价3500元/平方米。11月9日,北京华远以20.9亿元巨资拿下重庆李家沱209亩土地,完成了公司首次入渝拿地。

  土拍市场激烈竞争下,一向以低溢价率著称的重庆土地市场也出现溢价抬头迹象。

  4月,渝北区两路组团地块被江苏新城控股获得,溢价率为116%。成为今年前4月土地交易市场溢价率新高地块。随后5月,金地溢价率126.17%摘得大渡口中梁山228.2亩地块,刷新数字成为2017年溢价率第一位。

  房企拿地热情高涨,积极布局。对此有业内人士表示,一是随着城市战略地位的提升以及自贸区的挂牌,重庆作为西南重镇发展潜力显现,因此不少外地房企很看重重庆的未来发展,试图进入分一杯羹。二是过去重庆市场主要以刚需产品为主,刚需盘占整个市场的70%~80%。随着二孩政策的放开,目前重庆房地产市场的改善型需求凸显。另外,高端产品也能帮助发展快速回收现金流。

  “供应充足但需求更甚,前一阶段重庆的供应量和成交量都很大,目前重庆商品房库存量507万平方米,去化周期仅2.2个月,各大开发商所持货源有限,必须扩张补仓。”前述重庆地产人士告诉记者。

 

    本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  (来源:东方都市网综合)

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